信托趨嚴(yán)房企融資再遭鎖喉：融資規(guī)模或重回下降通道

    近半年來，各路資金通向樓市的路逐一遭到圍堵，這次輪到信托。5月24日，一份名為《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點(diǎn)》的通知在業(yè)內(nèi)流傳，該文件日前由銀監(jiān)會(huì)下發(fā)給各銀監(jiān)局，其中將違規(guī)開展房地產(chǎn)信托列為檢查要點(diǎn)之一，被視為是房地產(chǎn)信托監(jiān)管的升級(jí)。雖然銀監(jiān)會(huì)在5月24日傍晚回應(yīng)稱這屬于例行檢查，但毫無疑問的是，房企融資難度仍在攀升，作為“輸血”渠道之一的信托，受到的監(jiān)管也日趨嚴(yán)厲。

    監(jiān)管不斷收緊

    據(jù)流傳的《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點(diǎn)》通知顯示，違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被列入2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點(diǎn)。具體來看，包括是否通過股債結(jié)合、合伙制企業(yè)投資、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式變相向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機(jī)構(gòu)違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

    對(duì)此，5月24日傍晚，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)人士對(duì)媒體回應(yīng)稱，這是根據(jù)銀監(jiān)會(huì)2017年現(xiàn)場檢查計(jì)劃，監(jiān)管部門對(duì)部分信托公司進(jìn)行的例行檢查。為提高檢查的針對(duì)性和有效性，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)部門4月中旬制定印發(fā)了《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點(diǎn)》，供具體檢查時(shí)參考。印發(fā)檢查要點(diǎn)是現(xiàn)場檢查的一種通行做法，僅用于指導(dǎo)具體檢查項(xiàng)目，并非發(fā)布監(jiān)管政策。一位信托公司人士也對(duì)北京商報(bào)記者透露，一般在每年4月前后，監(jiān)管層都會(huì)進(jìn)行例行檢查。而且房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于一個(gè)大類，所以一直都在重點(diǎn)檢查的范圍內(nèi)。

    雖然此次只是例行檢查，但將時(shí)間拉長一些來看，房地產(chǎn)信托的監(jiān)管實(shí)際已在趨嚴(yán)，尤其是在今年監(jiān)管層大刀闊斧地整頓金融亂象的時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)信托已多次被提及。今年3月29日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)文要求整治信貸資金參與房地產(chǎn)炒作情況，對(duì)于違規(guī)進(jìn)入拿地環(huán)節(jié)、違規(guī)發(fā)放開發(fā)貸、貸后管理不嚴(yán)、繞道借道變相融資、違規(guī)發(fā)放首付貸等行為進(jìn)行了限制；4月10日發(fā)文表示，各級(jí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)要重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量較大、占比較高的信托公司。

    4月下旬，又有消息稱，銀監(jiān)會(huì)近期要求信托公司控制向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資的行為，監(jiān)管要求重點(diǎn)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)以及其他產(chǎn)能過剩行業(yè)。

    風(fēng)險(xiǎn)外露已久

    收緊的背后，與房地產(chǎn)信托暴露的風(fēng)險(xiǎn)不無關(guān)系。在今年4月初召開的信托監(jiān)管工作會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)信托監(jiān)督管理部就指出，房地產(chǎn)信托的信用風(fēng)險(xiǎn)呈上升趨勢(shì)。據(jù)該監(jiān)管部門的數(shù)據(jù)顯示，截至去年末，房地產(chǎn)信托余額1.64萬億元，同比增長18.29%。且監(jiān)管層認(rèn)為，考慮到部分資金繞道投放至房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)信托的實(shí)際規(guī)?？赡芨?。

    在監(jiān)管層看來，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)主要為集中度、合規(guī)和法律三個(gè)方面。其中，在法律風(fēng)險(xiǎn)方面，監(jiān)管部門重點(diǎn)提及了“明股實(shí)債”類業(yè)務(wù)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)上升。

    同時(shí)，信托公司開展“明股實(shí)債”信托業(yè)務(wù)，意在規(guī)避監(jiān)管或公司內(nèi)部審查標(biāo)準(zhǔn)，由于降低了風(fēng)控要求，相關(guān)項(xiàng)目面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步對(duì)北京商報(bào)記者表示，各類信托名義下的融資做法增加，而且部分也直接參與了招拍掛市場的拿地動(dòng)作，因此對(duì)于此類信托計(jì)劃的管制非常有必要，要警惕各類逃避政策監(jiān)管的做法，否則近期土地市場的地價(jià)泡沫又會(huì)擴(kuò)大。

    事實(shí)上，曾在工商企業(yè)、證券市場、金融等五大信托投資領(lǐng)域中位居榜首的房地產(chǎn)類項(xiàng)目，去年融資規(guī)模就出現(xiàn)了下滑。來自中國信托業(yè)協(xié)會(huì)的官方數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，資金信托投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模為14295.37億元，占比8.19%，與2015年同期相比下降0.57個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)市場已從之前的榜首位置滑落到墊底位置。

    一位信托業(yè)人士介紹，在2015年房地產(chǎn)“去庫存”的背景下，不少房地產(chǎn)信托暴露了風(fēng)險(xiǎn)，信托公司出于風(fēng)控考慮開始收緊這類業(yè)務(wù)。一些中小房地產(chǎn)公司達(dá)不到信托公司的要求，所以信托公司不會(huì)給它們貸款。

    去年10月，全國樓市調(diào)控大幕拉開，不少信托公司對(duì)于房地產(chǎn)融資項(xiàng)目更趨于謹(jǐn)慎。據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年10月房地產(chǎn)信托共成立44個(gè)，總規(guī)模114.84億元，環(huán)比降幅達(dá)45%。嚴(yán)躍進(jìn)從地產(chǎn)企業(yè)融資的角度分析稱，信托融資是過去房企大規(guī)模輸血的一種主要渠道，隨著過去兩年公司債發(fā)行的流行，信托融資的做法相對(duì)減少。

    融資規(guī)模再“抬頭”

    “但樓市調(diào)控后，近期房企融資壓力增大，所以又有部分房企開始尋求一些信托融資合作。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。

    數(shù)據(jù)也可以佐證。今年以來，房地產(chǎn)信托的融資規(guī)模再次出現(xiàn)上揚(yáng)，占比也有所走高。據(jù)用益信托的統(tǒng)計(jì)，今年前4個(gè)月房地產(chǎn)信托的融資規(guī)模占比一直在上升，分別為7.07%、10.31%、11.54%和12.55%。其中，3月的融資規(guī)模達(dá)到236.78億元，超過去年9月的水平，已經(jīng)恢復(fù)到樓市調(diào)控前位置，甚至還要更高一些。

    進(jìn)入5月后，這種趨勢(shì)更加明顯。5月第二周成立的集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)領(lǐng)域融資規(guī)模已經(jīng)重回首位。

    而其他房企的融資渠道已經(jīng)陸續(xù)遭到“圍剿”。海通證券的一份研報(bào)顯示，除了作為主要融資渠道的銀行貸款和公司債外，去年樓市調(diào)控以來，地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資、發(fā)行ABS、地產(chǎn)基金、資管融資等各類渠道均有所收緊。

    與此同時(shí)，央行始終維持著市場緊平衡的狀態(tài)，并加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的考核，讓金融機(jī)構(gòu)也不得不捂緊口袋。

    5月24日還有消息稱，某家資產(chǎn)規(guī)模2000億元級(jí)的城商行某分行副行長稱，總行剛下達(dá)了被他們稱之為“史上最嚴(yán)”的流動(dòng)性管控方案。各個(gè)經(jīng)營單位、各個(gè)分行都要自保平衡，重?fù)?dān)落到了吃資金大戶的房地產(chǎn)信貸上。銀行們心里會(huì)有一個(gè)貸款定價(jià)的底價(jià)，若是低于這個(gè)貸款利率，那么對(duì)方即便是“名單制”里頭的房企，也不予受理授信審批申請(qǐng)；即便是行里此前已經(jīng)批復(fù)了授信，也不予放款；即便是已經(jīng)放款了，到期也“假惺惺”表示可以續(xù)貸，但收回資金后就不再續(xù)做。

    上述信托業(yè)人士認(rèn)為，針對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管趨嚴(yán)，會(huì)令信托公司對(duì)房地產(chǎn)融資項(xiàng)目更為謹(jǐn)慎，融資規(guī)模預(yù)計(jì)會(huì)重回下降通道。用益金融信托研究院助理研究員黃琬娜也表示，新的監(jiān)管要求將使信托業(yè)通道業(yè)務(wù)承壓，或?qū)?duì)未來信托業(yè)增長形成一定制約。

    來源: 北京商報(bào)